بایدها و نبایدها در قوانین آپارتمان نشینی

در سالهای اخیر با ازدیاد جمعیت، کمبود زمین برای احداث خانه‌های تک واحدی، برقراری امنیت بیشتر در مجتمع‌های مسکونی، توان مالی شهروندان و … آپارتمان‌نشینی با همه محاسن و معایبش در کشور ما متداول گردیده است. سکونت در مجتمع‌های مسکونی و زندگی کردن در یک مجتمع با دیگر شهروندان فرهنگ و اصول خاصی را می‌طلبد که عدم آشنایی و رعایت آنها موجب بروز اختلاف‌های فراوان و گاه کدورت بین ساکنین می‌شود که البته عمده دلیل بروز این اختلاف‌ها و مشکلات عدم آشنایی ساکنین با حقوق و تکالیفشان و همچنین مقررات مربوط به آپارتمان نشینی می‌باشد.

در شروع بحث ابتدا قسمتهای مختلف ساختمان را شرح داده و بعد از آن دربارۀ هرکدام توضیحاتی را ارائه می‌دهیم.

ماده1قانون تملک آپارتمانها بیان می‌دارد: «مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است:

مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک»

دلیل اینکه ساختمان را به قسمت‌های اختصاصی و مشترک تقسیم‌بندی  می‌کنیم این است که این تقسیم‌بندی حدود اختیارات مالکان را مشخص می‌کند.مالک در قسمتهای اختصاصی ملک خود می‌تواند از حقوق مالکانه خود به صورت کامل استفاده کند و محدودیتی در استفاده از این حقوق برای او وجود ندارد زیرا مالکیت، یکی از کامل‌ترین حقوق است و به مالک حق هرگونه استفاده را می‌دهد.البته در علم فقه در این خصوص دو قاعده وجود دارد.

ماده30 ق. م مقرر می‌دارد «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.» این ماده ناظر به قاعده‌ای است که در زبان فقهی به آن تسلیط گفته می‌شود. تسلیط در لغت به معنای چیره‌ گردانیدن کسی بر دیگری و مسلط کردن همراه با قهر و غلبه است و در اصطلاح فقهی عبارت است از تسلط و اختیار مالک برای هرگونه تصرف در اموال خویش برخی آن را   «قاعدة سلطنت» یا «قاعدة تسلط» نیز نامیده‌اند.

فقهای شیعه قاعدة تسلیط را با توجه به حدیث نبوی «انّ الناسَ مسلَّطون علی اموالِهِم  نامگذاری و مطرح کرده‌اند.

و ماده132 ق . م نیز بیان می‌دارد « کسی نمی‌تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود، مگر تـصرفی که به قدر متـعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.» این ماده نیز ناظر به قاعده‌ای دیگر به نام لاضرر می‌باشد.

«لاضرر و لا ضرار» و مضمون آن این است که ضرر در اسلام مشروعیت ندارد و هرگونه ضرر و اضرار در اسلام نفی شده است.

استاد کاتوزیان در بیان تزاحم اصل تسلیط و قاعده لاضرر بیان می‌دارند : « تزاحم میان اصل تسلیط و لاضرر بدین ترتیب حل شده است که تصرف زیان‌آور مقید به دو شرط است :

1. به قدر متعارف باشد.
2. هدف از آن رفع حاجت و رفع ضرر باشد نه اضرار.

هرکس باید حق خود را به شیوۀ متعارف اجرا کند و تجاوز از رفتار انسانی متعارف و معقول تقصیر محسوب می‌شود و ضمان‌آور است به بیان دیگر، در مقام اجرای حق نیز شخص ممکن است مرتکب تقصیر شود.»

بنابراین هر جا قاعده تسلیط با لاضرر تزاحم پیدا کند لاضرر حکومت می‌کند. یعنی لاضرر مقدم بر تسلیط می‌باشد.

اوصاف حق مالکیت، مطلق، دائمی و انحصاری بودن آن است. اما ضرورت‌ های زندگی اجتماعی سبب شده که حد و مرز حقوق و آزادی‌های افراد، حقوق و آزادی‌های دیگران که با آنها در تعامل اجتماعی هستند باشد.

لذا مالک در استفاده از مایملک خود نمی‌تواند از حدود معمول و متعارف خارج شود زیرا که چنین اسفتادۀ بی‌حد و مرزی موجب تضرر همسایه‌ها خواهد بود.

همانطور که در ابتدا گفتیم یک مجتمع مسکونی آپارتمانی از دو بخش اختصاصی و مشترک تشکیل شده است.

قسمت‌های اختصاصی قسمت‌هایی هستند که دارای سند مالکیت رسمی مجزا از سایر واحدها بوده و برای استفاده انحصاری مالک اختصاص یافته است.

دو مورد از بارزترین ویژگی‌های قسمت‌های اختصاصی استفاده انحصاری و قابلیت انتقال ارادی است که در ذیل توضیح مختصری درباره هر یک داده می‌شود.

1. استفاده انحصاری : مالک آپارتمان می‌تواند هر تصرفی را که مایل باشد در واحد اختصاصی خود به عمل آورد و مانع از تصرف دیگران نیز بشود. به عبارت دیگر مالک می‌تواند هر نوع عملیاتی را که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید می‌داند، انجام دهد. البته به این شرط که این تصرفات در حد مجاز بوده و مزاحم مالکین دیگر نشود. مثلاً ایجاد صداهای ناهنجار یا نگهداری حیوانات در منزل مسکونی خلاف قانون است.

قابل ذکر است نگهداری حیوانات در قسمت‌های اختصاصی آپارتمان با رعایت دو ضابطه مشکلی نخواهد داشت. اول آنکه از نظر قوانین بهداشت ایجاد بیماری نکند و دوم آنکه برای همسایه‌ها ایجاد مزاحمت ننماید. که در صورت بروز هر کدام از این دو مورد سایر همسایه‌ها می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند.

اما انجام کارهایی مانند نقاشی کردن ساختمان یا تجدید کف پوش و … که برای استفاده بهتر مالک از ملک اختصاصیش می‌باشد مشکلی ندارد.

2. قابلیت انتقال ارادی : مالک می‌تواند براساس قاعده تسلیط آپارتمان خود را به دیگری انتقال دهد و هیچ یک از شرکا نمی‌توانند مانع از تصرفات او شوند. البته با توجه به آیین‌نامه و بخش‌نامه‌های مصوب، مالک آپارتمان نمی‌تواند انباری و پارکینگ اختصاصی خود را به اشخاص ثالث یعنی کسانی که در مجموعه مالکیتی ندارند، انتقال دهد.

قسمت‌های اختصاصی

قسمت‌های اختصاصی آپارتمان از بخش‌های متفاوتی تشکیل شده که درخصوص دو مورد از مهم‌ترین آنها یعنی پارکینگ و انباری توضیح داده می‌شود.

 

1. پارکینگ : احداث پارکینگ امری ضروری است و مالکین ساختمان باید در صورت امکان مبادرت به احداث پارکینگ نمایند. قسمت‌های مشترک متعلق به همه مالکین است و هر یک از مالکین به نسبت مساحت سهم اختصاصی خود حق استفاده از قسمت‌های مشترک را دارد. بنابراین استفاده مالکین از قسمت‌های مشترک (‌مشاعی) باید به نحوی باشد که موجب انتفاع سایر مالکین نیز از بخش‌های مشترک شود چرا که این قسمتها متعلق به عموم مالکین است.

انتقال قهری قسمت‌های مشترک ساختمان از بخش­های متفاوتی تشکیل شده است که هریک از این قسمتها دارای آثار حقوقی جداگانه‌ای است. مهمترین قسمت مورد بحث این است که در صورتی که پارکینگ احداث شده، ولی پروانه‌ای اخذ نگردیده و یا اگر پروانه اخذ شده ولی پارکینگی در ساختمان احداث نگردیده و یا پارکینگ احداثی قابل استفاده و اصلاح نباشد، مالک محکوم به پرداخت جریمه می‌شود.

به عبارتی می‌توان گفت اگر موضوع شامل هر یک از موارد فوق شود در درجه اول باید نسبت به اصلاح پارکینگ اقدام شود و چنانچه امکان اصلاح آن وجود نداشته باشد. مالک موظف به پرداخت جریمه است. بر طبق تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن کمیسیون می‌تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ، رای به اخذ جریمه‌ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد صادر نماید. (مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش 25 متر مربع می‌باشد.)

شهرداری مکلف به اخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان می‌باشد.

تغییر نوع استفاده از فضای پارکینگ ساختمان‌های مسکونی، تجاری، اداری به واحد مسکونی خلاف ضوابط شهرداری است.

در برخی موارد مالکین بعضی از واحدها که حق استفاده از پارکینگ را ندارند، اقدام به استفاده از سایر قسمت‌های مشترک مثل حیاط به عنوان پارکینگ می‌نمایند که این امر در تعارض با حقوق سایر واحدها می‌باشد و از سوی آنها قابل اعتراض است. به دلیل اینکه این موضوع به منزله استفاده انحصاری و اختصاصی از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود و این امر با حقوق سایر مالکین که به نسبت مساحت قسمت اختصاصی حق استفاده از قسمت‌های مشترک دارند، در تزاحم است. که مالکین معترض می‌توانند با مراجعه به دادگاه مانع از اقدام غیرقانونی آنها شوند.

وزارت مسکن در پاسخ به نامه‌ای در مورخ 1/7/1377 که در آن سوال شده بود که اگر در سند تفکیکی یکی از مالکین حق استفاده از پارکینگ پیش‌بینی نشده، آیا او حق استفاده از سایر قسمت‌های ساختمان به عنوان پارکینگ را دارد یا خیر؟ بیان داشته است:

– استفاده از پارکینگ در صورتی که جزء مشاعات ساختمان محسوب نشده و در سند مالکیت یا سند تفکیکی واحد مزبور حق استفاده از پارکینگ یا سایر قسمت‌های مشاع ساختمان به عنوان پارکینگ ندارد و در صورت تخلف وی، سایر شرکاء می‌توانند با مراجعه به دادگاه درخواست رفع مزاحمت او را نمایند.

نکته قابل ذکر در اینجا این است که مالک انباری و پارکینگ، تنها مالک اعیانی و فضای انباری و پارکینگ است و حقی نسبت به زمین زیربنای آن ندارد، بدلیل اینکه زمین زیربنای انباری و پارکینگ مشاع است و کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی خود در آن سهیم‌اند. بنابراین، به هنگام انتقال انباری و پارکینگ به مالک آپارتمان تنها اعیان آن انتقال می‌یابد نه زمین زیربنای آن.

اگر یکی از مالکین حق استفاده از قسمت‌های مشترک مثل پارکینگ مشاعی را از خود سلب نموده باشد، این امر موجب انتقال سهام متعلق به او به شریک دیگر نمی‌شود. به موجب ماده 1 قانون تملک آپارتمانها مالکیت اشخاص در آپارتمانها به مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک تفکیک گردیده است. براین اساس در قسمت‌های مشترک هیچ یک از مالکین حق استفاده انحصاری از محل را نداشته و مالکیت در قسمتهای مشترک، متعلق به کلیه مالکین می‌باشد و این امر مانع از آن نیست که مالکی با بقای مالکیت خود در قسمت مشترک، (مثلاً پارکینگ) حق استفاده از آن را از خود سلب کند. این اقدام موجب انتقال مالکیت سهام متعلق به وی در قسمت‌های مشترک به دیگری نمی‌شود و مغایرتی نیز با قانون تملک آپارتمانها ندارد.

با توجه به ماده 10 قانون تملک آپارتمانها، هر کس آپارتمانی را خریداری نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می‌گردد، حتی اگر حق استفاده از قسمت مشترک را از خود سلب نموده باشد.

بنابراین، مالک یا مالکین دیگر، حق ندارند با توجه به این امر که مالک مشاع حق استفاده از قسمت اشتراکی را از خود سلب نموده برخلاف صورتمجلس تفکیکی و پایان کار، پارکینگ را به مسکونی تبدیل و سهم مالک مشاع را در عرصه یا زمین ساختمان کاهش دهند. مجوز شهرداری هم با پرداخت جریمه نمی‌تواند مالکیت را از مالک مشاع آپارتمان در قسمت مشترک سلب نماید.

2. انباری : از دیگر ملزومات آپارتمان‌ها انباری است. مالک آپارتمان می‌تواند هر نوع تصرف و تغییری را که با حقوق مالکین سایر واحدها منافات نداشته باشد در داخل آن به عمل آورد.

شهرداری به هنگام صدور گواهی پایان‌کار ساختمان، انباری را در ردیف قسمت‌های اختصاصی قرار می‌دهد و در صورتمجلس تفکیکی نیز انباری در زمره بخش‌های اختصاصی آپارتمان محسوب می‌شود.

معمولاً در صورتمجلس تفکیکی قید می‌شود انباری‌ها و پارکینگ‌ها به تنهایی قابل انتقال نمی‌باشند. بنابراین با توجه به مواد قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه‌های مربوطه به نظر می‌رسد، مالک آپارتمان نمی‌تواند انباری یا پارکینگ خود را زیر عنوان‌های مختلفی چون بیع و اجاره و … به اشخاص ثالث انتقال دهد. چون قانون، حق استفاده از قسمت‌های مشترک را منحصر به یک یا چند آپارتمان ندانسته و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد و انتقال پارکینگ و انباری به شخص ثالث مستلزم آن است که اشخاص ثالث بدون حق عبور از بخش‌های مشترک و بدون اذن سایر شرکا وارد این قسمتها شده و از آنها استفاده کنند. ولی چون اشخاص ثالث مالکیت آپارتمان و حق استفاده از مشاعات را ندارند نمی‌توانند وارد بخش‌های مشاعی شده و در آن تصرف کنند.

قسمت‌های مشترک، قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها است که به طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می‌باشد. و نمی‌توان حق انحصاری بر آنها قائل شد. به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده و یا در اسناد مالکیت، ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده است، از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود، مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل، مورد تردید نباشد.

زمین و اسکلت ساختمان همچنین تأسیسات مشترک از قبیل چاه آب، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، راه‌پله‌ها، اتاق سرایدار، آسانسور، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها (آب، تهویه مطبوع، برق، حرارت مرکزی و …) گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌ آوری آن، همه جزء قسمت‌های مشترک ساختمان است. که البته این موارد به تفصیل در ماده 4 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها بیان شده است.

مالکین برای استفاده از حق مالکیت خود در قسمت‌های مشاع (مشترک) نیازمند اجازه دیگر مالکین در آن مجتمع می‌باشند.

همانطور که گفته شد انتفاع شرکاء از قسمت‌های مشترک باید به نحو معمول و متعارف باشد و نباید به گونه‌ای باشد که مانع استفاده سایر شرکاء باشد. مثلاً گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است.

قسمت‌های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاء است، هر چند که در قسمت‌های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت‌ها عبور نماید.

بنابراین استفاده انحصاری از بخش‌های مشترک با حقوق سایر مالکین که حق استفاده از بخش‌های مشترک را دارند در تزاحم است و از سوی آنان قابل اعتراض است.

قسمت‌های مشترک ساختمان نه از نوع شرکت اختیاری است و نه از نوع شرکت قهری، بلکه به گونه‌ای است که مالک با خریداری آپارتمان اختصاصی خود، به طور قهری مالک قسمت‌های مشترک می‌شود. ماده 3 قانون تملک آپارتمان‌ها در این خصوص بیان می‌دارد:

« حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.»

قسمت‌های مشترک

قسمت‌های مشترک در آپارتمانها براساس ماده 4 آیین‌نامه قانون تملک آپارتمانها عبارتند از:

الف) زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.

ب) تاسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تـهویه، رخت شویخانه، تابـلوهای برق، کنتـورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویۀ مطبوع، گاز، نفت، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری) گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره.

پ) اسکلت ساختمان.

تبصره جدارهای فاصل بین قسمت‌های اختصاصی، مشترک بین آن   قسمت‌ها است مشروط بر این که جزء اسکلت ساختمان نباشد.

ت) درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها که خارج از قسمت‌های اختصاصی قرار گرفته‌اند.

ث) تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسائل تأمین کنندۀ روشنایی، تلفن و وسائل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آن‌ها به استثنای تلفن‌های اختصاصی، شیرهای آتش نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی.

ج) بام و کلیۀ تأسیساتی که برای استفادۀ عموم شرکاء و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.

ح) نمای خارجی ساختمان.

خ) محوطۀ ساختمان باغ‌ها و پارک‌ها که جنبۀ استفادۀ عمومی دارد و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

در ادامه به توضیح برخی از این مصادیق قسمت‌های مشترک می‌پردازیم :

1. زمین : اولین قسمت مشترک که در آیین‌نامه اجرایی به آن اشاره شده است زمین زیربنا می‌باشد. چرا که زمین رکن اصلی ساختمان است که بنا بر روی آن قرار می‌گیرد. زمینی که بنا، بر روی آن قرار گرفته ممکن است، متعلق به غیر باشد و یا متعلق به ملک بنا.

که اگر زمین زیربنا متعلق به غیر باشد، در این صورت تصرفات باید در حدی باشد که مالک زمین اجازه داده است.

اگر بنای مسکونی بین دو نفر مشترک بوده و هر یک از طبقات به یکی از شرکاء تعلق گیرد زمین زیربنا به حال اشاعه باقی بماند، هیچ کدام از شرکاء نمی‌تواند طبقه جدیدی بدون رضایت شریک دیگر بر طبقات ساختمان بیفزاید، چراکه فضای آزاد بالای طبقه مشاع است. به موجب ماده 38 قانون مدنی « مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی آن است تا هر کجا بالا رود و هم چنین است نسبت به زیر زمین بالجمله مالک حق، همه گونه تصرف در هوا و فراز دارد، مگر آنچه را که قانون استثناء کرده باشد.»

و همینطور براساس ماده 10 قانون تملک آپارتمانها « هر کس آپارتمانی را خریداری می‌کند به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می‌گردد، مگر آنکه مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد…»

بنابراین، سهم مشاع هر مالک در عرصه ساختمان متناسب با مساحت زیربنای آنها تعیین شده است و در صورت تعلق زمین به غیر باید به نسبت مساحت زیربنای اختصاصی سهم خود، از اجور عرصه^[1] را پرداخت نماید.

2. محوطه : محوطه ساختمان اعم است از حیاط و محصوراتی که به آن حیاط اطلاق نمی‌شود. به موجب قانون، حیاط از مشترکات محسوب می‌شود، مشروط بر این که در سند جز قسمت اختصاصی به ثبت نرسیده باشد. برای تعیین ضابطه احداث حیاط در ساختمان، روش‌های مختلفی وجود دارد که رایج ترین آنها تناسب حیاط با حیاط ساختمان‌های مجاور می‌باشد و در خیابان‌هایی که هنوز ساختمانی احداث نشده یا کمتر احداث شده، حداقل فاصله کنار خیابان با شروع ساختمان تعیین می‌شود.

موقعیت حیاط نسبت به ساختمان در چند حالت متصور است:

الف) حیاط در قسمت ورودی ساختمان قرار گرفته که حتماً جز مشترکات محسوب می‌شود.

ب) حیاط در قسمت جنوبی ساختمان قرار گرفته و جزء مشترکات باشد، در این حالت اگر برای حیاط راه ورود مستقیم در نظر گرفته شود مشکلی نخواهد بود. اما در صورتی که حیاط در قسمت جنوبی ساختمان قرار گرفته و جز مشترکات باشد، ولی لازمه ورود به حیاط یا محوطه عبور از قسمت‌های اختصاصی باشد، این امر موجب بروز مشکلاتی می‌شود. که قانون تملک آپارتمانها و آیین‌نامه‌های اجرایی آن در این خصوص حکم خاصی ندارد. و شاید بهترین راه در وهله اول آن است که در صورت امکان و با توافق شرکاء دیگر ورودی دیگری برای حیاط تعبیه شود و در صورتمجلس تفکیکی هم بر همین مبنا اصلاحات انجام شود. و اما اگر این راه امکانپذیر نباشد و مالکین به هیچ توافقی در این زمینه دست نیابند و سابقه عبور و تردد هم به حیاط مشاعی وجود نداشته باشد، در این صورت سایر شرکاء حق عبور از قسمت اختصاصی شریک دیگر و تردد در حیاط را بدون اذن او نخواهند داشت، اگر چه حیاط ساختمان جز مشترکات و در مالکیت مشاعی همه شرکاء می باشد ولی چون نوع تردد موجب ضرر شریک مزبور می‌شود و قاعده لاضرر^[2] در آن مورد خاص بر تسلیط^[3] مقدم است.

3. پشت‌بام : بالاترین نقطه ساختمان است و از قسمت‌های اشتراکی ساختمان می‌باشد. ممکن است تصور شود که استفاده از پشت‌بام اختصاص به مالک طبقه آخر دارد ولی همانطور که گفته شد پشت‌بام جز قسمت‌های اشتراکی است و حق استفاده از آن برای همه مالکین ساختمان است.

هزینه آسفالت و برف روبی بام و هزینه‌های مشابه دیگر طبق دستور ماده 23 آیین‌نامه قانون تملک آپارتمان‌ها و با رعایت ماده 4 قانون تملک آپارتمانها به عهده شرکا است.

علاوه بر قسمت‌هایی همچون آنتن تلویزیون یا کولر اختصاصی هر واحد در پشت‌بام، تاسیساتی نظیر انبساط حرارت مرکزی دستگاه سرد کننده، تاسیسات مربوط به حفظ بنا مثل قرنیز و لوله فاضلاب هم در پشت بام قرار دارد.

4. نما : از جمله بخش‌های اشتراکی می‌باشد که بر اسکلت ساختمان عارض می‌شود. در قسمتی از ماده 9 قانون تملک آپارتمان‌ها آمده است: «… هیچ یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد، بدهند.» بنابراین، هیچ‌ یک از مالکین نمی‌توانند بدون موافقت سایر شرکاء در نمای ساختمان تغییراتی ایجاد کند که نمای اولیه را برهم بزند.
5. پله : پله هم یکی دیگر از بخش‌های مشترک در یک ساختمان است و محل عبور و مرور بین طبقات را برای افراد میسر می‌سازد. مالکین ساختمان‌های بیش از 4 طبقه و ساختمان‌هایی که ارتفاع آنها بیش از 15 متر باشد، علاوه بر پله ملزم به احداث آسانسور نیز می‌باشند.

ماده4 قانون تملک آپارتمانها اصلاحی11/3/1376 مقرر می‌دارد «حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا این که مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند. پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از این که ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.»

با توجه به تبصره ماده 23 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها در صورتیکه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید مستاجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری مشترک به عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.

از بررسی قانون تملک آپارتمانها و آیین‌نامه اجرایی آن، در می‌یابیم که به دو طریق می‌توان سهم هر مالک را از هزینه‌های مشترک مجتمع تعیین کرد. که این دو روش عبارتند از :

 

1 ) روش قانونی

بر اساس ماده23 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها شرکاء ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمت‌های مشترک بنا مصرف می‌شود طبق مقررات زیر مشارکت نمایند.

1. آن قسمت که ارتباط با مساحت زیر بنای قسمت اختصاصی دارد، مانند : گازوئیل، آب، گاز، آسفالت پشت‌بام و … به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان محاسبه می‌شود. که به آن هزینه‌های مستمر هم می‌توان گفت.

روش تقسیم در این نوع هزینه‌ها به این ترتیب است که ابتدا متراژ کل واحدها به دست می‌آید. سپس هزینه کل به متراژ تقسیم و هر واحدی بر اساس متراژ، سهم خود را پرداخت خواهد نمود.

2. سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد مانند هزینه‌های نظافت محوطه و راه پله‌ها، سرایدار، نگهبان، هزینه‌های نگهداری شوفاژ خانه و تأسیسات و … به طور مساوی بین واحد‌ها محاسبه می‌شود که به آن هزینه‌های ثابت نیز گفته می‌شود. اندوخته قانونی نوعی دیگر از هزینه‌های ثابت می‌باشد که در برابر هزینه‌های اتفاقی ساختمان را بیمه می‌کند. تصمیم در مورد میزان آن به عهده مجمع عمومی ساختمان است و به صورت مساوی بین واحدها تقسیم می‌شود.

 

2 ) روش قراردادی 

برای اینکه قانونگذار، مالکین آپارتمانها را جهت تعیین سهم آنان از       هزینه‌های مشترک محدود نکرده باشد ذیل ماده 4 قانون تملک آپارتمانها بیان داشته « … و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشند.»

و یا تکرار این مسأله در قسمتی از ماده 23 آیین‌نامه تملک آپارتمانها « … در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش‌بینی نکرده باشند …»

یعنی مالکین الزام به رعایت طرق قانونی نیستند و قانون در تقسیم        هزینه‌های مشترک یا شارژ دست مالکین ساختمان را باز گذاشته تا با توافق و تراضی با یکدیگر براساس نیازها و شرایط خود فرمول خاصی را برای تقسیم انتخاب کنند که می‌توانند معیارهایی چون متراژ، تعداد ساکنین هر واحد، مدت زمان حضور در آپارتمان، تعداد میهمانان و … را ملاک قرار دهند.

مثلاً در عرف روش تقسیم بهای گاز مصرفی به این صورت است که در 6 ماه اول سال به دلیل استفاده کمتر از وسایل گرمایشی نحوه تقسیم به تعداد نفرات می‌باشد و در 6 ماه دوم سال به دلیل افزایش استفاده از وسایل گرمایشی معیار تقسیم، مساحت واحدها بر کل مساحت می‌باشد. برای مثال در 6 ماهه اول سال برای آپارتمان‌های 10 واحدی که جمعاً 50 نفر ساکن دارد بهای گاز مصرفی تقسیم بر 50 می‌شود و بعد هر واحد به میزان تعداد نفرات خود باید بهای گاز مصرفی را پرداخت کند. و در 6 ماه دوم سال اگر مساحت کل این 10 واحد 500 متر باشد بهای گاز مصرفی را تقسیم بر 500 می‌کنیم و عدد به دست آمده ضربدر مساحت هر واحد می‌شود و عدد بدست آمده بهای پرداختی هر واحد می‌شود.

درخصوص بهای آب مصرفی چه در تابستان و چه در زمستان تقسیم بر تعداد نفرات می‌شود.

همانطور که گفته شد مساحت قسمتهای اختصاصی در پرداخت هزینه‌ها مؤثر است. بدلیل آنکه سهم هر کدام از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک، باید متناسب باشد با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های تمام ساختمان، یعنی هر چه شخص، مالک واحد بزرگتری باشد سهم او در هزینه‌های قسمت‌های مشترک بیشتر خواهد بود.

تبصره2 ماده4 قانون تملک آپارتمانها می‌گوید« در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می‌باشند هزینه‌های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌شود.»

البته در اینجا باید متذکر شد که موارد ذکر شده در بالا جنبه‌ی « امری» ندارد و مالکین می‌توانند برخلاف آن توافق و تراضی نمایند و براساس تبصره 1 ماده 4 قانون تملک، مدیران مجموعه می‌توانند با رعایت مفاد قانون تملک آپارتمان‌ها، میزان سهم هریک از مالکان یا استفاده‌کنندگان را تعیین کنند.

و تبصره 3 ماده4 قانون تملک می‌گوید « چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه‌های حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده‌کنندگان است.»

براساس این تبصره ممکن است قسمت‌هایی از ساختمان فقط بین چند مالک مشترک باشد بنابراین لزومی ندارد همه ساکنان ساختمان هزینه‌های نگهداری آن را بپردازند لذا هزینه‌های حفظ و نگهداری آن قسمتها فقط به عهده استفاده‌کنندگان آن می‌باشد.

که البته تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌کنندگان با مدیر یا مدیران می‌باشد.

در صورتی که هر یک از واحدها در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشند می‌توانند به مدیر ساختمان مراجعه کرده و تقاضای رسیدگی کنند و در صورت رد اعتراض یا ترتیب اثر ندادن به اعتراض به دادگستری مراجعه کنند. (توضیح کاملتر در قسمت امتناع از پرداخت شارژ)

در قسمت‌های قبل گفتیم که در آپارتمان‌هایی که تعداد ساکنان آنها از سه واحد بیشتر باشد، مجمعی به نام مجمع عمومی مالکان تشکیل می‌شود که یکی از وظایف این مجمع تعیین مدیر برای آپارتمان می‌باشد. مدیر آپارتمان می‌تواند از میان مالکان، مستأجران یا حتی اشخاصی غیر از مالک و مستأجر باشند.

مدیر ساختمان مسئولیت حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی را بر عهده دارد و تعداد مدیران در صورت تعدد باید فرد باشد و مدت مدیریت، مدیر ساختمان طبق قانون 2 سال می‌باشد ولی این مدت از سوی مجمع عمومی قابل افزایش یا کاهش است و حتی انتخاب مجدد یک فرد به عنوان مدیر بلامانع است.

مدیر قبل از پایان مدت مدیریت‌اش توسط مجمع عمومی قابل برکناری است. البته مدیر هم می‌تواند از سمت خود استعفا دهد.

بنابراین در صورت استعفاء، عزل یا فوت مدیر، مجمع عمومی جلسه‌ای فوق‌العاده تشکیل داده و مدیر یا مدیران جدیدی انتخاب می‌کند.

در آپارتمانها تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر می‌باشد و هیچ مدیری نمی‌تواند فرد دیگری را جایگزین خود برای انجام وظایف مدیریت نماید زیرا مدیران امین مالکان هستند و به همین دلیل انتخاب شده‌اند.

غیر از حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مدیران ساختمانها وظایف دیگری نیز بر عهده دارند که عبارتند از :

1. مدیران وظیفه دارند هزینه‌های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آنرا قبل یا بعد از پرداخت به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده توسط شریک، به وی اعلام نماید.
2. مدیران موظفند تمام ساختمان را به عنوان یک واحد مسکونی در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند، و سهم هر شریک از حق بیمه را اخذ و به بیمه گر پرداخت نمایند.
3. در مجتمع‌های مسکونی که بیش از10 واحد آپارتمان در آن وجود دارد مدیران موظفند برای حفظ و نگهداری از ساختمان نگهبان استخدام کنند.
4. مدیران می‌توانند با تصویب مجمع عمومی ساختمان به منظور تأمین هزینه‌های پیش‌بینی نشده و ضروری مبالغی به عنوان تنخواه‌گردان از شرکاء دریافت نمایند.

5 . وظیفه رسیدگی به اعتراض شرکاء در مورد سهمیه آنها از هزینه‌ها یا میزان هزینه‌ها .

6 . مطالبه هزینه‌های مشترک با ارسال کردن اظهارنامه به مالکی که از پرداخت سهم خود امتناع می‌کند.

7 . مراجعه به دستگاه قضایی جهت وصول هزینه‌های مشترک از مالک یا استفاده‌کننده‌ای که سهم خود را از هزینه‌های مشترک پرداخت نکرده است.

8. دادن تسویه حساب هزینه‌های مشترک به دفاتر اسناد رسمی هنگامی که هر نوع سند انتقال اعم از اجاره، رهن، صلح، هبه و … در مورد واحدهای مجتمع مسکونی مذکور تنظیم می‌شود.

مدیران آپارتمانها فقط در موارد ذکر شده حق دخالت در امور را دارند و در روابط میان همسایگان حق دخالت یا شکایت و یا اقامه دعوی ندارد.

مدیران در صورت عدم انجام وظایف قانونی مسئول جبران خسارات وارده خواهند بود.

 

امتناع از پرداخت شارژ آپارتمانی

گاهی اوقات ساکنان آپارتمانها با مشکل عدم پرداخت هزینه‌های مشترک و به اصطلاح حق شارژ از سوی تعدادی از ساکنین روبرو می‌شوند. که این مسأله به دلیل عدم آگاهی افراد از مقررات و ضوابط قانونی گاه به مشاجره و زد و خورد نیز کشیده می‌شود.

هرگاه یک آپارتمان یا محل تجاری دارای مالکین متعدد و بیش از سه نفر باشد باید مجمع عمومی همراه با مالکان، یا قائم مقام آنها، مدیر یا مدیرانی را از بین خود یا از خارج انتخاب کرده و مسئولیت حفظ و اداره کردن ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی را به آنها واگذار نمایند.

مدیران موظف به جمع‌آوری مخارج مربوط به قسمت‌های مشترک هستند و در صورت خودداری مالک یا مستأجر از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، مراتب را از طریق اظهارنامه به او ابلاغ می‌کنند و اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی‌اش را پرداخت نکند مدیر ساختمان می‌تواند از دادن خدمات مشترک به او خودداری کند. خدمات مشترک شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره … می‌باشد البته قابل ذکر است اگر برق یا آب اختصاصی مالک باشد و او از دادن هزینه شارژ امتناع کند مدیر نمی‌تواند آن را قطع کند.

اگر با قطع خدمات مشترک مالک امتناع‌کننده باز هم هزینه‌ها را پرداخت نکرد مدیر ساختمان می‌تواند به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت نیز بر مبنای اظهارنامه ابلاغ شده، علیه شخص نامبرده اجرائیه صادر کند.

البته راه دیگری نیز برای الزام فرد ممتنع وجود دارد و آن این است که مدیر ساختمان به دادگاه عمومی حقوقی دادخواست بدهد. دادگاه به این گونه شکایتها خارج از نوبت رسیدگی می‌کند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود محروم می‌کند و تا دو برابر مبلغ بدهی او را به نفع مجموعه جریمه خواهد کرد. البته اگر شخص ممتنع به نظر مدیر ساختمان معترض باشد می‌تواند ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه در دادگاه حقوقی محل وقوع آپارتمان اعتراض کند. دادگاه به این اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی رسیدگی کرده و رأی صادر می‌کند. این رأی قطعی است و در مواردی که خدمات مشترک قطع می‌شود و رسیدگی سریع به اعتراض مالک یا مستأجر ممکن نباشد، اگر دلایل معترض قوی باشد دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد.

 

تعمیرات آپارتمان‌ها

تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمدۀ منصوبه (نصب شده) در آن هست مثل دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور، به عهدۀ موجر است و هرگاه مستأجر مانع تعمیرات ضروری مالک شود دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسب برای انجام تعمیرات تعیین می‌کند.

رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین شده انجام ندهد، مستأجر می‌تواند حق فسخ خود را اعمال کند یا دادگاه به مستأجر اجازه دهد که تعمیرات مزبور را به قدر متعارف با نظارت دایرۀ اجراء انجام بدهد.

البته این مسأله قابل ذکر است که اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع قبول و رسیدگی به دعوای تعمیرات نیست و در صورتی که دادگاه مورد را از موارد تخلیه نداند و آن را رد کند به دعوی تعمیرات رسیدگی و حکم صادر خواهد کرد.

و اما درخصوص تعمیرات جزئی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفادۀ بهتر از مورد اجاره باشد به دلیل انتفاع بهتر، به عهده مستأجر خواهد بود. مگر آن که در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد.

چنانچه سه نفر از كارشناس‌های رسمی دادگستری فرسودگی كامل بنا و بیم خطر جانی و مالی ناشی از آن را گواهی نمایند ساختمان قابل تجدید بنا خواهد بود. چنانچه تعداد کمی از صاحبان واحدها نسبت به تجدید بنا رضایت ندهند، مالكین موافق باید با اخذ مجوز از دادگاه خانه مناسبی برای آنها اجاره كنند تا ساکنین به مكان جدید نقل مکان کنند و در صورتی كه مخالفین از انتقال به خانه اجاره‌ای خودداری كردند. هیأت مدیره یا مدیر به دادگستری یا مجتمع قضایی مراجعه می‌كند و با اخذ دستور تخلیه آن واحدها، نسبت به این كار اقدام می‌نماید.

سمانه ابوالحسنی
کارشناس ارشد حقوق جزا . مشاور حقوقی و پژوهشگر

 

[1] . منظور از عرصه، زمین است و منظور از اعیان، ساختمان می باشد. بنابراین در صورتی که ملک به صورت ششدانگ خریداری شده باشد مشتمل بر عرصه و اعیان می‌باشد.

 

[2] . معنای قاعده ضرر این است که در اسلام هیچ ضرر و اضراری وجود ندارد. یعنی در دین اسلام نه می شود به خود ضرر وارد نمود و نه به دیگران ضرر وارد ساخت. از این قاعده با عناوین دیگری چون قاعده ضرر و ضرار ، قاعده لاضرر و لاضرار و قاعده نفی ضرر نیز یاد شده است.

[3] . تسلیط در اصطلاح فقهی عبارت است از تسلط و اختیار مالک برای هر گونه تصرف در اموال خویش.